安居觀察

莆田市2019年度房地產市場運行形勢分析

2020-01-16 09:25 莆田安居網 佚名

2019年,我市繼續貫徹落實中央和省市有關房地產宏觀調控精神,通過實施地價房價雙控、片區房價監控等措施,基本實現了穩地價、穩房價、穩預期的調控目標。全年房地產市場呈現三穩三升態勢:三穩即商品房新開工面積及房地產完成投資與上年度相比基本持平,但下半年較上半年明顯增多;房價在綜合精準調控下維持平穩。三升是穩定的調控政策和市場預期,促進商品房批準預售面積和銷售面積同比增長明顯,二手房交易面積逐季增加。整個房地產市場總體保持持續平穩發展態勢。具體運行特征如下:

一、房地產開發投資方面

(一)商品房新開工面積同比持平

由于2018年商品房新開工面積(464.67萬㎡)大幅回升基數較高,且市本級房地產用地供應減少近30%,2019年在上年度26宗和本年度16宗房地產用地、以及風險化解項目建工ECO22.1萬㎡)項目全面動工建設支撐下,全年商品房新開工面積扭轉了一季度同比下降態勢,實現同比略增。2019年全市各類商品房施工面積2285.38萬㎡,其中新開工面積469.81萬㎡,同比增長1.11%,與上年度基本持平。新開工商品房面積按季度分,第一季度100.01萬㎡,第二季度86.16萬㎡,第三季度157.23萬㎡,第四季度126.41萬㎡。

從各縣區新開工項目看,秀嶼區在莆田物流區快遞電商園、云悅壹號二個近60萬㎡動工面積支撐下增幅明顯;荔城區上年度基數較低,2019年在建發央著(18.96萬㎡)央譽(16.2萬㎡)、磐龍山莊(19.58萬㎡)、香盛公館(16.99萬㎡)、建工ECO22.16萬㎡)等項目全面開工下,也呈較大增幅;城廂區供地不足,已連續三年新開工面積下降;涵江、北岸出現回調。各縣區新開工面積分別為:秀嶼區77.15萬㎡,比增153.53%;荔城區116.52萬㎡,比增46.99%;仙游縣137.93萬㎡,比增28.26%;城廂區48.88萬㎡,比降13.30%;北岸16.43萬㎡,比降48.02%;涵江區72.9萬㎡,比降54.28%。

2018年商品房竣工面積創歷年最高(573.21萬㎡),2019年同比出現下降。全市商品房竣工面積429.79萬㎡,比降25.02%。其中秀嶼區竣工12.37萬㎡,比增53.08%;仙游縣竣工110.37萬㎡,比增47.91%;荔城區竣工104.95萬㎡,比增45.48%;涵江區竣工117.18萬㎡,比降26.27%;城廂區竣工77.75萬㎡,比降65.67%;北岸竣工7.17萬㎡,比降78.30%。

(二)房地產開發投資保持平穩

在全年商品房新開工面積同比基本持平下,房地產投資也保持平穩態勢。2019年全市房地產完成開發投資328.91億元,較去年同期(323.41億元)增長1.70%。其中第一季度完成投資61.25億元,第二季度91.70億元,第三季度77.96億元,第四季度98.00億元。第二季度和第四季度投資額較高主要是中心城區的建發、融創、聯發、正榮等新出讓高地價項目開工建設,帶動約60億的土地購置費入庫統計。

從各縣區的房地產開發投資情況看(按項目屬地統計原則),秀嶼、仙游、荔城等新開工面積增幅大、在建項目多的,其投資增幅也較高。其中秀嶼區完成投資18.31億元,比增110.94%;仙游縣66.75億元,比增38.77%;荔城區90.45億元,比增26.69%;城廂區63.74億元,比降11.39%;北岸8.68億元,比增6.37%;涵江區80.99億元,比降29.67%。

二、商品房供求關系方面

(一)商品房批準預售面積同比增長

隨著新開工面積逐年增加,市場穩定消費回升,房地產企業加快新項目開工速度和續建項目施工進度,以及《莆田市商品房預售資金監管暫行規定》于202011日正式施行的影響,帶動全年商品房批準預售面積創出歷史新高。2019年全市商品房批準預售面積408.85萬㎡,較去年同期比增14.25%,其中批準商品住房面積327.64萬㎡,比增13.89%。

按季度分,第一季度78.25萬㎡(其中商品住房59.64萬㎡),第二季度144.37萬㎡(其中商品住房124.90萬㎡),第三季度78.37萬㎡(其中商品住房59.40萬㎡),第四季度107.86萬㎡(其中商品住房83.7萬㎡)。正常情況下,項目新開工后3個月左右開始申報預售許可,因此第二季度的批準預售面積在第一季度新開工面積大幅增加下隨之明顯攀升;受《商品房預售資金監管暫行規定》實施的影響,符合預售申報條件的企業趕在2020年前申辦,201912月單月批準預售面積達45.88萬㎡,帶動第四季度批準預售面積也明顯增加。

從各縣區的批準預售面積看,由于2018年下半年全市經營性房地產用地出讓數量中,以涵江區和仙游縣居多,帶動該二地2019年批準預售面積同比增長明顯。秀嶼、荔城雖新開工面積增長明顯,但部分在第四季度開工尚未符合預售條件,故同比并未增長。其中涵江區65.90萬㎡,比增48.42%;仙游縣86.28萬㎡,比增28.95%;北岸20.53萬㎡,比增13.80%;城廂區74.40萬㎡,比增13.76%;荔城區97.49萬㎡,比降7.52%;秀嶼區32.33萬㎡,比降10.62%。

(二)商品房銷售面積持續上升

在市場總體穩定的環境下,我市購房需求持續釋放。商品房銷售面積同比自上半年轉負為正后,增幅繼續保持上升,扣除網簽78.82萬㎡(其中第四季度約72萬㎡)安置型商品房外,全年商品房銷售面積仍達357.68萬㎡,較去年同期大幅增長。其中,荔城區的建發·央著、建發·央譽、建工ECO項目和城廂區的恒大·御景半島6#、7#四個項目出現一次性售磬盛況。據商品房買賣合同網簽系統統計,全市商品房銷售面積436.5萬㎡,較去年同期增長60.17%,其中商品住宅358.2萬㎡,同比增長59.32%。網簽面積按季度分,第一季度71.77萬㎡,第二季度91.65萬㎡,第三季度103.35萬㎡,第四季度169.73萬㎡,總體呈逐季上升趨勢。

從各地銷售情況看,除北岸因體量小,新增項目少,出現比降外,其他各縣區的銷售面積都呈較大幅度的增長。其中,城廂區134.66萬㎡(其中安置型商品房76.82萬㎡),比增128.89%;秀嶼區34.52萬㎡,比增93.73%;荔城區109.12萬㎡,比增77.14%;仙游縣75.74萬㎡,比增38.59%;涵江區72.08萬㎡(其中,政府回購商品房2萬㎡),比增22.08%;北岸10.37萬㎡,比降18.25%。

(三)商品住房銷售價格維持平穩

隨著房地產綜合精準調控措施的持續貫徹實施,我市商品房銷售均價繼續保持平穩趨勢。據商品房買賣合同網簽系統統計,2019年全市商品房銷售均價9153/㎡,扣除安置型商品房后均價10076/㎡,比增0.32%;其中商品住房均價9340/㎡,扣除安置型商品房后均價10201/㎡,比增0.76%,為近年來首次增幅在1%以內。各月份的商品住房銷售價位基本保持在10000/㎡左右,總體保持平穩態勢。

商品住房銷售均價按區域分,荔城區因沒有新的項目精裝價格計入網簽房價、持續綜合調控原高房價回歸合理價位、黃石等周邊低價樓盤銷售的影響出現同比下降;北岸小幅下降;其他縣區不同幅度上升(不含安置型商品房)。其中仙游縣7014/㎡、比增11.33%;城廂區9498/㎡、比降32.87%(扣除安置型商品房后均價為15355/㎡、比增10.24%);秀嶼區7088/㎡、比增9.99%;涵江區9817/㎡、比增4.29%(扣除安置型商品房后均價為10034/㎡、比增6.57%);北岸5460/㎡、比降4.99%;荔城區11647/㎡、比降10.56%。

通過樓盤銷售數據分析,仙游縣因上年度均價基數較低,今年與之同比漲幅較大;城廂區扣除安置型商品房后的五個熱銷樓盤都在主城區內,特別是融創·蘭溪雅筑(一、二期)、聯發君領蘭溪三個項目地處于木蘭溪沿岸,土地出讓設定商品住房銷售最高均價為16000/㎡,故為全市均價最高區域;荔城區則因熱銷的幾個樓盤均在主城區周邊,價位較低,如建發·央著項目(銷售面積14.23萬㎡、銷售均價12000/㎡)、海峽國際商貿城AF地塊(銷售面積15.7萬㎡、銷售均價9035/㎡)、香盛公館(一區)項目(銷售面積10萬㎡、銷售均價8572/㎡)整體售磬,帶動荔城區量增價降。

(四)商品房庫存面積略有減少

由于全年銷售面積多于批準預售面積,全市房地產庫存面積與去年相比略有減少。2019年我市商品房庫存總量為405.7萬㎡,去化周期15個月;商品房供銷比為11.07,其中商品住房供銷比為1:1.09,全年共減少商品房庫存面積27.65萬㎡(其中商品住房30.56萬㎡,商業辦公等其他則增加2.91萬㎡);商品房庫存去化周期與去年持平(其中商品住房庫存去化周期減少1個月)。

截止12月末,全市商品住房庫存244.26萬㎡,去化周期10個月(其中城廂9個月、荔城11個月、涵江8個月、秀嶼13個月、北岸14個月、仙游11個月);商業庫存102.81萬㎡,去化周期60個月(其中城廂110個月、荔城87個月、涵江24個月、秀嶼74個月、北岸29個月、仙游37個月);辦公庫存58.63萬㎡,去化周期49個月(其中城廂26個月、荔城63個月、涵江24個月、秀嶼119個月、北岸0個月、仙游808個月)。仙游縣因近三年無辦公商品房銷售面積數據,因此去化周期數偏大。

(五)二手房交易面積逐季遞增

穩定的調控政策和市場預期,也給二手房市場帶來平穩上升的成交量,每個季度成交量呈現穩定上升態勢。但受去年底經濟適用房上市繳納土地增益金優惠到期產生大量交易基數較大的影響,2019年與之同比呈現下降。全年二手房成交面積130.99萬㎡、比降17.97%,其中二手住房成交面積105.37萬㎡、比降23.07%。二手房成交面積按季度分,第一季度27.89萬㎡,第二季度29.62萬㎡,第三季度36.28萬㎡,第四季度37.2萬㎡,呈逐季遞增態勢。

按區域分,設區市本級二手房成交104.73萬㎡ , 較去年比降23.84%(其中二手住房82.24萬㎡,比降29.11%);仙游縣二手房成交26.26萬㎡ ,比增18.50%(其中二手住房成交23.13萬㎡,比增10.41%)。

三、土地及金融信貸方面

(一)房地產供地量價齊升

在限地價控房價政策影響下,2019年土地市場房地產用地價位相對穩定,共出讓的27宗用地中有12宗價格漲幅在10%以下,只有一宗漲幅在100%以上,達100.9%。2019年全市通過拍賣供應經營性房地產用地27127.716公頃(合1915.74畝),較上年同期(1654.5畝)增長15.79%;總價款1043860萬元,同比增長33.31%;平均每畝544.87萬元,比增15.13%。其中第一季度供應經營性房地產用地729.54公頃,第二季度947.71公頃,第三季度940.86公頃,第四季度29.61公頃。

按區域分,市本級量升價降,而仙游縣則量降價升。市本級地價已連續兩年下降,主要原因是自實施地價房價雙控政策后,房地產企業拿地已趨于理性,注重成本核算要求;仙游縣價格上漲主要原因是全年共出讓6宗中有3宗是在主城區。其中,市本級供地2197.12公頃(合1456.78畝)、比增65.53%,總價款880810萬元,平均每畝604.63萬元,比降8.12%。仙游縣供地630.597公頃(合458.96畝)、比降40.74%,總價款163050萬元,平均每畝355.26萬元,比增34.94%。

(二)房地產各項貸款增速趨穩

截至11月末,全市房地產各項貸款余額737.57億元,同比增長11.11%,增速比8月末增加0.43個百分點;今年新增66.72億元,同比少增5.46億元。房地產各項貸款余額占全市本外幣貸款余額的比重為37.19%,同比提高1.64個百分點。

房地產開發貸款同比大幅增長。截至11月末,全市房地產開發貸款余額87.52億元,同比增長16.34%,今年增加10.44億元,同比多增17.05億元。其中:地產開發貸款(即:政府土地儲備機構貸款)同比下降62.00%,住房開發貸款余額同比增長25.54%。

個人住房貸款穩中放緩。截至11月末,全市個人住房貸款余額615.97億元,同比增長11.49%,增速比8月末下降1.66個百分點;今年新增58.39億元,同比少增21.70億元。其中,新建房貸款余額539.62億元,同比增長8.74%;再交易房貸款余額76.35億元,同比增長35.84%。個人住房貸款增長穩中放緩,同比略有下降,主要原因是房價、房貸利率高位運行,另外2018年下半年受政策調控樓市觀望等影響,全年商品房銷售面積下降30%,致使今年個貸需求放緩。

(來源:莆田市住房和城鄉建設局陳志強、陳建玫)

(責任編輯:卡布)
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